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Depois da ideia original e da concepção do cardápio, os sócios chegaram no momento que consideraram o mais complexo de todo o projeto: a escolha do ponto comercial. Esta é a terceira matéria de um especial de 8 semanas que aborda todos os passos da montagem de um restaurante. Já mostramos como surge a ideia e como é feita a montagem do cardápio.

O restaurante Let’s Go Light fica na cidade de São Paulo, na região da avenida Luís Carlos Berrini, mas chegar neste endereço não foi uma tarefa fácil. Na verdade, foi a etapa do projeto que consumiu o maior tempo e o maior esforço dos sócios. “Até agora, o mais difícil do projeto para abrir nosso restaurante foi encontrar o ponto, o imóvel para alugar”, conta Walter.

Os sócios Maurício Bakhos e Walter Santos não imaginavam uma repentina mudança: a demissão de Maurício acelerou os planos de inauguração. Este é um projeto que começou em março de 2015, e a expectativa dos sócios era inaugurar a casa em outubro de 2015.

socios_lets_go_light Os sócios Walter Santos e Maurício Bakhos  em seu restaurante Let’s Go Light

A escolha do ponto comercial – 3ª etapa da série

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Os sócios chegaram ao mês de maio de 2015 e ainda não tinham um ponto para a montagem do seu restaurante – vale lembrar que o projeto começou em março daquele ano. Na  ideia original, o Maurício esperava que o restaurante fosse um complemento de renda, sendo algo para o futuro, após sua aposentadoria.

Uma das primeiras surpresas para os sócios foi a demissão do Maurício em maio de 2015, algo não planejado pelos sócios, mas que acabou acelerando os planos para inauguração do projeto e permitindo uma maior dedicação deles no desenvolvimento do mesmo.

Em seus planos, a ideia era definir o ponto rapidamente para colocar o restaurante em funcionamento em outubro de 2015, mas, com a contratação do primeiro chef/consultor atrasada, os sócios precisaram rever o cronograma em dois meses, atrasando a previsão da inauguração para novembro de 2015.

A arquiteta garantiu que conseguiria dar conta do projeto até novembro, mas era preciso definir o ponto para avaliar se seria preciso realizar obras e adaptações na estrutura do projeto.

A dificuldade na oferta de pontos comerciais

Maurício e Walter descobriram o maior desafio do projeto: conseguir encontrar um ponto para alugar na cidade de São Paulo. Eles tinham definido, a partir do primeiro trabalho de consultoria, a região sul da cidade de São Paulo, e os dois gostavam de pensar na Vila Olimpia, na região da Avenida Luís Carlos Berrini, no Brooklin, onde concentraram seus esforços para a busca do imóvel.

regiao_vila_olimpia_vista_aereaNa Vila Olímpia, o predomínio é por prédios e imóveis comerciais

 

A região da Vila Olímpia é um bairro nobre localizado no distrito do Itaim Bibi, destacando-se como um grande polo comercial de São Paulo, com edifícios importantes e arquitetura moderna. Pertence à subprefeitura de Pinheiros e conta com 3 grandes shoppings centers.

Os sócios desconheciam as dificuldades que enfrentariam: “Começamos a busca por um imóvel, e descobrimos que a dificuldade não é achar um local bom. A dificuldade é encontrar um imóvel que possa ser alugado. Não é todo proprietário que aluga um imóvel para ser usado como restaurante. Ele nem sempre quer que seu imóvel seja alterado“, detalha Walter.

A ajuda de imobiliárias e corretores

Os sócios voltaram a buscar na internet imóveis comerciais para alugar. Eles tinham combinado com a arquiteta que, em 20 dias, encontrariam um imóvel e assim poderiam dar andamento ao projeto. “Pensamos que em, no máximo, 20 dias conseguiríamos definir as opções.

Na reunião com a arquiteta chegamos a definir um cronograma a partir destes 20 dias, mas percebemos que tínhamos sido otimistas demais“, desabafa Maurício.

Eles descobriram a primeira grande dificuldade do projeto a partir de uma série de dificuldades que, na verdade, são tradicionais em qualquer projeto deste tipo. É importante que se entenda que o ponto de venda é uma das decisões mais estratégicas do projeto, pois sua definição pode alterar todos os rumos do projeto.

Os sócios descobriram as dificuldades do nosso mercado de imóveis:

  • Os corretores não estão preparados;
  • Não é fácil agilizar visitas aos imóveis. Em alguns casos chegam a demoraram 2 semanas para visitar um imóvel;
  • Não existem informações claras sobre restrições do uso do imóveis.

Os dois passaram a perder muito tempo na busca do imóvel, pois os corretores acabaram sendo muito desorganizados. “Localizamos um imóvel em junho, e o corretor só voltou a nos ligar em dezembro para mostrar o imóvel. Imaginando que estávamos querendo montar um negócio, isto é inconcebível”, diz Maurício.

Nesse momento, os dois tomaram uma importante decisão: eles passaram a buscar o imóvel por conta própria. “Todo dia nós pegávamos um carro, estacionávamos num ponto e começávamos a andar. Nós passávamos a manhã toda andando pela Vila Olimpia e pela Berrini” acrescenta Walter.

Na busca por imóveis, a informação das placas agiliza a localização dos pontos, mas não há informação. Em alguns casos, para ter uma confirmação do interesse do proprietário, passavam 10 dias. Eles chegaram a ficar negociando um imóvel na região da Berrini por 40 dias!

Para avaliar se é possível viabilizar um projeto de um restaurante (ou mesmo de um ponto comercial) é preciso de uma cópia da planta e da capa do IPTU, que devem ser levadas até a subprefeitura para uma consulta. Em alguns casos, os proprietários levam duas semanas para fornecer os documentos.

A demora em encontrar o ponto compromete os prazo dos projetos, como aconteceu nesse caso: “Às vezes, eu gostava do ponto, mas o Walter não. Sabe o que é o desespero? Ver que se passaram dois meses e ainda não havíamos encontramos um ponto que fosse como estávamos procurando”, diz Maurício.

Num projeto como este, encontrar o ponto não é o mais difícil. O complexo são as negociações. Conseguir que proprietários aceitem alterações do imóvel, ou que simplesmente concordem em ter seu ponto de venda transformado num restaurante não é fácil.

Alguns pedidos são impossíveis de se atender, como relata Maurício: “Uma proprietária nos pediu um estudo de como seria o projeto no imóvel. Levamos um esboço feito pela arquiteta, mas a proprietária queria um projeto arquitetônico para decidir se alugaria ou não.

Um trabalho que, além de demorado, teria que ser pago e que, diante da negativa do aluguel do imóvel, seria totalmente inútil para nós, algo sem o menor sentido“.

É importante dizer que escolher um ponto comercial que esteja funcionando pode ajudar em alguns processos. Você pode buscar um imóvel que esteja com algum tipo de comércio correlato, e assim ter a garantia das condições do imóvel e, na compra do ponto, poder herdar sua conta corrente, algo que pode significar crédito nas instituições financeiras. Porém, é preciso ter um cuidado grande com documentação e análises financeiras.

O ponto finalmente é encontrado

Em agosto, os sócios estavam sem imóvel algum e com o nome de pelo menos uns 20 corretores em suas agendas. Mas o incrível é que não foi um corretor quem os ajudou. “Um dia, andando pela região da Berrini, nós estacionamos o carro e fomos comer.

Foi quando vimos uma placa de aluga-se num imóvel. Identifiquei a imobiliária e conseguimos marcar com o proprietário no dia seguinte” conta Maurício.

Let's Go Light Obra (14)A casa que foi escolhida pelos sócios para a montagem do restaurante
rua_surubim_googleO imóvel fica na frente de uma praça, na parte da Berrini onde se concentram os imóveis comerciais

Um dado importante é que a busca refinou a percepção dos sócios, demonstrando a realidade do mercado. “Se fosse em maio, esta casa não seria alugada, teria sido completamente  descartada, pois a arquiteta já tinha nos orientado para buscar uma casa o mais ajustada possível, pois quanto mais comprometida a casa, precisando de ajustes, mais gastos seriam necessários”, completa Maurício.

Era uma casa que vinha sendo usada como residência pelo antigo proprietário. Estava com mofo, muita umidade e com o piso todo a arrebentado, mas os dois sócios gostaram do imóvel: “Todos os dias, quando  passamos a visitar o ponto, nós pudemos observar os restaurantes próximos.

Eles sempre estavam com filas, com gente esperando para comer.  Até na barraca de cachorro quente tinha muita gente. Percebemos que este era um bom lugar, pois ele contava com uma grande quantidade de consumidores“, conta Walter.

Na primeira parte do projeto, os sócios já sabiam que a Berrini era uma boa opção. Uma região com muitos escritórios, com um bom tíquete médio, onde as pessoas tinham, em geral, uma hora para almoçar, totalmente adequado ao modelo de restaurante que eles queriam montar.

As negociações do contrato

Os sócios contaram com a simpatia do proprietário do imóvel, e isto ajudou muito. Apresentaram sua opção de fiador, que não foi aceita pelo proprietário. Ele exigia um seguro fiança, algo que, como explica Maurício, não é fácil: “O proprietário não aceitou nosso fiador. Ele queria que fizéssemos o seguro fiança. Se você não tem dinheiro, isso é muito complicado, pois são 8 aluguéis que você precisa depositar“.

É muito importante os sócios contarem com um plano de negócios, pois esta necessidade de investimento no seguro fiança pode comprometer o lançamento do restaurante, já que ainda há necessidade de definir o orçamento da obra, da reforma, e tudo isto impacta nos recursos.

Fechado o contrato, ficou acertado que o atual proprietário deixaria o imóvel em 2 meses, e com isto chegamos no prazo final para a locação do imóvel: ao invés dos 20 dias, foram 90 dias de buscas, e ainda era preciso esperar até o começo de novembro para começarem as obras.

Este prazo não foi perdido pelos sócios, que usaram estes 2 meses para aprovações na prefeitura de todo o processo da obra e no desenvolvimento do projeto junto com a arquiteta e com o primeiro chef/consultor. Mas isto é assunto para a próxima semana. Não perca a quarta matéria da série “o projeto”.

 

 

Serviço:
Let’s Go Light –  Facebook:  https://www.facebook.com/profile.php?id=100012434851382&fref=ts
Endereço – Rua Surubim nª 478  – Broklin – São Paulo
Por Redação

Fotos - Fernanda Moura

 

3 ideias sobre “Como escolher o ponto comercial do seu restaurante”

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